Megszűnt az USA–magyar adóegyezmény: mit jelent a floridai bérbeadásnál?
Megszűnt az USA–magyar adóegyezmény: mit jelent a floridai bérbeadásnál?
Röviden: Az USA–magyar kettős adóztatási egyezmény 2024. január 1-jétől már nem alkalmazható. Floridai bérbeadásnál az alapértelmezett amerikai adó a bruttó bérleti díj 30%-a. Ezt azonban a legtöbb tulajdonos elkerülheti, ha a nettó adózást választja (IRC 871(d)): ilyenkor a költségek levonása után adózik, és minden évben Form 1040-NR bevallást ad be. Magyarországon az Szja-törvény szerint a külföldön megfizetett adó 90%-a számítható be.
Évtizedeken át egy 1979-es egyezmény szabályozta, hogy az USA és Magyarország hogyan osztozik a két országot érintő jövedelmek adóztatásán. Ez az egyezmény megszűnt, ami közvetlenül érinti a floridai ingatlanjukat bérbe adó magyar tulajdonosokat. Ebben a cikkben összefoglaljuk, mi változott, hogyan adózik most a bérleti jövedelem az USA-ban, és mire kell figyelni Magyarországon.
Mi történt az USA–magyar adóegyezménnyel?
Az USA kormánya 2022. július 8-án diplomáciai jegyzékben értesítette Magyarországot, hogy felmondja az 1979 óta hatályos kettős adóztatási egyezményt. Az egyezmény 26. cikke szerint a felmondás 2023. január 8-án lépett hatályba. Az IRS 2024-5-ös közleménye pontosította, hogy az egyezmény:
- a forrásnál levont adóknál a 2024. január 1-jén vagy azt követően kifizetett, illetve jóváírt összegekre,
- a többi adónál a 2024. január 1-jén vagy azt követően kezdődő adóévekre
már nem alkalmazható. A szakmai elemzések szerint a döntés hátterében az állt, hogy Magyarország megvétózta a globális minimumadó uniós bevezetését. A gyakorlati következmény: magyar lakosok amerikai jövedelmére 2024 óta nem vonatkoznak egyezményes kedvezmények, így a törvényi (általában 30%-os) forrásadó az irányadó.
Hogyan adózik a floridai bérleti díj az USA-ban?
Az IRS tájékoztatása szerint a külföldi (nonresident alien) tulajdonában lévő amerikai ingatlan bérleti díja alapesetben 30%-os adót visel, amelyet a bruttó összegből vonnak le. Ez költségek nélkül számolva sokszor a teljes nyereségnél is több lehet, hiszen az ingatlanadót, a biztosítást, a HOA-díjat és a kezelési díjat is ki kell fizetni.
A tulajdonos azonban választhatja, hogy a bérleti jövedelmét úgy kezeljék, mintha amerikai üzleti tevékenységből származna (IRC 871(d) szerinti választás). Ilyenkor a jövedelem nettó módon, a költségek levonása után adózik.
| Bruttó adózás (alapértelmezett) | Nettó adózás (IRC 871(d) választás) | |
|---|---|---|
| Adóalap | A teljes bérleti díj | A bérleti díj a költségek (pl. értékcsökkenés, HOA-díj, biztosítás, ingatlanadó, kezelési díj) levonása után |
| Mérték | 30% (egyezménnyel sem lehetne már alacsonyabb) | A szövetségi progresszív adókulcsok szerint |
| Beszedés | A bérlő vagy ingatlankezelő vonja le forrásnál | Form W-8ECI a kifizetőnek, ilyenkor nincs 30%-os levonás |
| Bevallás | Nem feltétlenül szükséges | Minden évben Form 1040-NR, a választás visszavonásáig |
Az IRS szerint a választást a Form 1040-NR bevalláshoz (vagy módosított bevalláshoz) csatolt nyilatkozattal kell megtenni. A nyilatkozatnak tartalmaznia kell az ingatlanok teljes listáját, a tulajdoni hányadot, az elhelyezkedést, a jövedelem összegét és a tulajdonlás időpontjait. Ezután az ingatlankezelőnek vagy más kifizetőnek Form W-8ECI nyomtatványt kell adni, hogy a 30%-os levonást ne alkalmazza. A választás után minden évben kötelező a Form 1040-NR bevallás, amíg a választást vissza nem vonják.
Milyen floridai adók terhelik a rövid távú kiadást?
Floridában nincs állami személyi jövedelemadó, a hat hónapnál rövidebb időtartamú kiadást (például Airbnb) viszont külön adók terhelik. A Florida Department of Revenue tájékoztatása szerint ilyenkor 6% állami forgalmi adó, megyei pótadó (discretionary sales surtax) és a megyék által kivetett helyi idegenforgalmi adó (tourist development tax) is fizetendő. Ennek mértéke megyénként eltér. A rövid távú kiadás engedélyeiről és buktatóiról Airbnb-s cikkünkben írtunk, az éves ingatlanadóról pedig itt olvashat.
Ha az ingatlan lakóközösségben van, a bérbeadást a HOA szabályai is korlátozhatják. Erről ebben a cikkünkben olvashat.
Milyen hibákat látunk a leggyakrabban?
- A régi egyezményre hivatkozó nyomtatványok. A 2024 előtt kitöltött W-8BEN nyomtatványokon szereplő egyezményes kedvezményt már nem lehet alkalmazni, ezeket felül kell vizsgálni.
- A nettó adózás elmulasztása. Ha senki nem nyújt be W-8ECI-t, a kezelő jogszerűen levonja a bruttó 30%-ot, ami költségek nélkül számolva jóval több lehet a tényleges adónál.
- A bevallás kihagyása. A nettó adózás választása évente benyújtott bevallással jár. Ha ez elmarad, a kedvezmény is veszélybe kerülhet.
- A helyi forgalmi adók figyelmen kívül hagyása rövid távú kiadásnál. A platformok nem minden megyében szedik be automatikusan a helyi adót, ezért ezt előre ellenőrizni kell.
Mi a helyzet Magyarországon?
Magyar adóilletőségű magánszemély a világjövedelme után Magyarországon is adóköteles, így a floridai bérleti jövedelem itthon is megjelenik. Egyezmény hiányában a személyi jövedelemadóról szóló törvény 32. §-a szerint a külföldről származó jövedelemre számított magyar adót a külföldön megfizetett adó 90 százaléka csökkenti, de legfeljebb az adott jövedelemre eső magyar adó összege. A két ország adója tehát nem oltja ki teljesen egymást, és a bevallásokat össze kell hangolni.
A magyar oldali részletek (a jövedelem minősítése, a költségek elszámolása, az árfolyam, a bevallási határidők) egyéni helyzettől függnek. Ezért magyar adótanácsadó bevonása javasolt.
Mit érdemes tenni most?
- Ellenőrizze, milyen levonással fizetik ki a bérleti díjat. Ha az ingatlankezelő 30%-ot von le, érdemes megvizsgálni a nettó adózás lehetőségét.
- Legyen amerikai adóazonosítója (ITIN). A bevalláshoz és a W-8ECI nyomtatványhoz szükséges.
- Gyűjtse a költségszámlákat. Az ingatlanadó, a biztosítás, a HOA-díj, a javítások és a kezelési díj a nettó adózásnál csökkenti az adóalapot.
- Egyeztessen mindkét oldalon. Az amerikai és a magyar bevallásnak ugyanarra a jövedelemre kell épülnie, eltérő határidőkkel.
- Gondoljon előre az eladásra is. Külföldi eladónál a vevő a vételár egy részét visszatartja. Lásd FIRPTA-ról szóló cikkünket.
Egyes esetekben a tulajdonlási forma (például magánszemély vagy társaság) is befolyásolja az adózást és a felelősséget. Ezt mindig egyedi jogi és adózási tanácsadás alapján érdemes eldönteni. A Szabo Law Group magyarul is segít floridai ingatlanügyekben.
Kérjen ingyenes első konzultációt!
Írja meg röviden, milyen ingatlant keres, vagy milyen kérdése van. Intake specialistánk – Genoveva Svingola vagy Vujity Tvrtko – felveszi Önnel a kapcsolatot, és segít eligazodni az első lépésekben. Konzultációt kérek »
Gyakran ismételt kérdések
Megszűnt az USA és Magyarország közötti kettős adóztatási egyezmény?
Igen. Az USA 2022. július 8-án felmondta az 1979 óta hatályos egyezményt, amely 2023. január 8-án szűnt meg. Az IRS 2024-5-ös közleménye szerint a forrásadóknál a 2024. január 1-jén vagy azután kifizetett összegekre, a többi adónál a 2024. január 1-jén vagy azután kezdődő adóévekre már nem alkalmazható.
Mennyi adót vonnak le a floridai bérleti díjból?
Ha a külföldi tulajdonos nem választja a nettó adózást, a bruttó bérleti díj 30%-a az alapértelmezett amerikai adó, és a bérlő vagy az ingatlankezelő vonja le. Az IRC 871(d) szerinti választással a bérleti jövedelem nettó módon, a költségek levonása után adózik.
Hogyan kérhetem a nettó adózást?
Az IRS tájékoztatása szerint a választást a Form 1040-NR bevalláshoz csatolt nyilatkozattal kell megtenni, amely tartalmazza az ingatlanok listáját és adatait. Az ingatlankezelőnek vagy más kifizetőnek Form W-8ECI nyomtatványt kell adni, hogy ne vonja le a 30%-ot.
Kell Floridában állami jövedelemadót fizetni a bérleti díj után?
Floridában nincs állami személyi jövedelemadó. Hat hónapnál rövidebb kiadásnál viszont állami forgalmi adó (6%), megyei pótadó és helyi idegenforgalmi adó (tourist development tax) terheli a bérleti díjat.
Magyarországon is adózni kell a floridai bérleti jövedelem után?
Magyar adóilletőségű magánszemélynél a külföldi jövedelem Magyarországon is adóköteles. Egyezmény hiányában az Szja-törvény 32. §-a szerint a külföldön megfizetett adó 90%-a, de legfeljebb az adott jövedelemre eső magyar adó számítható be.
Források
- IRS Announcement 2024-5 – Hungary treaty
- IRS – Hungary tax treaty documents
- Grant Thornton – Hungary treaty no longer in effect (2024)
- IRS – Nonresident aliens: Real property located in the U.S.
- Florida Department of Revenue – Local Option Transient Rental Tax Rates
- Adózóna – Külföldön megfizetett személyi jövedelemadó beszámítása
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. A szabályok változhatnak, és az Ön helyzetére vonatkozó tanácsot csak ügyvéd vagy adótanácsadó adhat, a konkrét tények ismeretében. Jogi háttér: Szabo Law Group, P.A.
Comments are closed.