FIRPTA: mire számítson, ha magyarként eladja floridai ingatlanát?
FIRPTA: mire számítson, ha magyarként eladja floridai ingatlanát?
Röviden: A FIRPTA egy amerikai szövetségi szabály, amely szerint külföldi eladó esetén a vevőnek vissza kell tartania az eladási ár egy részét, és be kell fizetnie az IRS-nek. A visszatartás általában 15%, lakóhelyként vásárolt ingatlannál 300 000 USD-ig 0%, 300 000 és 1 millió USD között 10%. Ez nem a végleges adó: az eladó amerikai bevallásban (Form 1040-NR) számol el, és a többletet visszakaphatja, vagy Form 8288-B kérelemmel előre csökkentheti a visszatartást.
Sok magyar tulajdonost meglep, hogy amikor eladja floridai ingatlanát, a vételár egy része nem kerül azonnal a számlájára. Ennek oka a FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), amely a külföldiek amerikai ingatlaneladásainak adóztatását biztosítja. Ebben a cikkben összefoglaljuk, mekkora a visszatartás, ki felel érte, hogyan lehet csökkenteni vagy visszaigényelni, és mit érdemes tudni a magyar adózásról.
Mi az a FIRPTA-visszatartás?
Ha az eladó külföldi személy (nonresident alien), a vevőnek az eladási árból egy meghatározott összeget vissza kell tartania, és azt be kell fizetnie az amerikai adóhatóságnak (IRS). A legfontosabb részlet: a visszatartás a teljes eladási árból (amount realized) számítódik, nem a nyereségből. Egy nyereség nélküli vagy veszteséges eladásnál is jelentős összeg akadhat el átmenetileg, amíg az eladó nem rendezi az adóját.
Mekkora a visszatartás?
Az IRS tájékoztatása szerint a visszatartás mértéke általában 15%. Csökkentett mérték vagy mentesség akkor alkalmazható, ha a vevő az ingatlant saját lakóhelyként kívánja használni:
| Helyzet | Visszatartás mértéke | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Általános eset | 15% | A teljes eladási árból (amount realized) számítva |
| A vevő lakóhelyként használja, eladási ár legfeljebb 300 000 USD | 0% | A vevőnek határozott szándéka, hogy az ingatlanban lakik |
| A vevő lakóhelyként használja, eladási ár 300 000–1 000 000 USD | 10% | Csökkentett mérték |
| Eladási ár 1 000 000 USD felett | 15% | Lakóhelyként való használattól függetlenül |
A lakóhely-kivétel a vevő szándékához kötődik. Az IRS szerint a vevőnek határozott tervvel kell rendelkeznie arra, hogy az átruházást követő első két 12 hónapos időszakban az ingatlan használati napjainak legalább felében ő (vagy családtagja) lakjon benne. Befektetési vagy bérbeadásra szánt vásárlásnál ezért általában a 15% az irányadó.
Ki felel a visszatartásért?
Az IRS szerint a legtöbb esetben a vevő a visszatartásra kötelezett (withholding agent). A gyakorlatban a closing agent számolja ki és utalja az összeget, de ha a visszatartás elmarad, a vevő felel érte. Ezért a vevő oldalán a zárásnál rendszerint nyilatkozatot kérnek az eladótól arról, hogy külföldinek minősül-e.
A visszatartott összeget a zárást követő 20 napon belül kell befizetni az IRS-nek, a Form 8288 (U.S. Withholding Tax Return) és a Form 8288-A (Statement of Withholding) nyomtatványokkal. A zárás többi pénzügyi elemét a zárási költségekről szóló cikkünk, a letétkezelést pedig title insurance-ről és escrow-ról szóló írásunk mutatja be.
A visszatartás nem a végleges adó
A FIRPTA-visszatartás egyfajta előleg. Az eladónak az eladás évére amerikai adóbevallást kell benyújtania (Form 1040-NR), amelyben a tényleges nyereség alapján számolják ki az adót. A nyereség kiszámításakor a vételár mellett a dokumentált beruházások és bizonyos eladási költségek is számítanak, ezért nagyon fontos, hogy minden számla és szerződés meglegyen. Ha a visszatartott összeg több a ténylegesen fizetendő adónál, a különbözet visszaigényelhető. A bevalláshoz és a jóváíráshoz amerikai adóazonosító (ITIN) szükséges.
Csökkenthető a visszatartás előre?
Igen, withholding certificate kérelemmel, a Form 8288-B nyomtatványon. Ha a várható tényleges adó jóval kisebb a 15%-os visszatartásnál, például mert kicsi a nyereség vagy veszteség keletkezik, az IRS engedélyezheti a csökkentett visszatartást. Ha a kérelmet a zárás előtt benyújtják, a visszatartott összeget jellemzően az IRS döntéséig letétben tartják, és nem kell a 20 napos határidőn belül befizetni.
A kérelem elbírálása időt vesz igénybe, ezért érdemes már az eladás előkészítésekor, jóval a zárás előtt ügyvéddel vagy adószakértővel egyeztetni.
Milyen hibákat érdemes elkerülni?
- Késői tervezés. Ha az eladó csak a zárás hetében szembesül a visszatartással, a 8288-B kérelemre már nincs idő, és a teljes 15% az IRS-hez kerül, amíg a bevallást el nem bírálják.
- Hiányzó dokumentumok. Az eredeti vételár, a zárási elszámolás és a felújítások számlái nélkül a nyereség nagyobbnak tűnhet, mint amekkora valójában, és a visszaigénylés is nehezebb.
- Nincs ITIN. Adóazonosító nélkül a visszatartott összeg jóváírása és visszaigénylése elakad. Az igénylés heteket vehet igénybe.
- A magyar oldal elfelejtése. Az amerikai elszámolás nem helyettesíti a magyar bevallási kötelezettséget, ha Ön magyar adóilletőségű.
- Téves lakóhely-nyilatkozat. A csökkentett visszatartás a vevő valós szándékán múlik. Ha a vevő valójában befektetésnek veszi az ingatlant, a kedvezmény nem alkalmazható, és a felelősség őt terheli.
Gyakorlati ütemterv magyar eladóknak
| Mikor? | Mi a teendő? |
|---|---|
| Az eladás előtt | Adóazonosító (ITIN) intézése, ha még nincs. A vételár és a felújítások költségeinek dokumentálása (ezek csökkentik a nyereséget). Döntés a Form 8288-B kérelemről. |
| A zárásnál | A closing agent visszatartja az összeget, vagy a 8288-B kérelem miatt letétben tartja. |
| A zárás után 20 napon belül | A visszatartott összeget be kell fizetni az IRS-nek a Form 8288 és 8288-A nyomtatványokkal. |
| Az adóév végét követően | Az eladó benyújtja a Form 1040-NR bevallást, és elszámolja a tényleges adót. A többletet visszaigényelheti. |
Mi a helyzet a magyar adóval?
Magyar adóilletőségű magánszemélynél a külföldi ingatlan eladásából származó jövedelem Magyarországon is adóköteles lehet. Az USA és Magyarország közötti kettős adóztatási egyezmény 2023. január 8-án megszűnt, és 2024. január 1-jétől már nem alkalmazható. Egyezmény hiányában a magyar személyijövedelemadó-törvény saját szabályai szerint vehető figyelembe a külföldön megfizetett adó. Hogy ez az Ön esetében pontosan mit jelent, például a tartási időtől függő kedvezmények vagy a beszámítás módja szempontjából, azt magyar adótanácsadóval érdemes egyeztetni, még az eladás előtt.
Ha az ingatlant az eladás előtt bérbe adta, a bérleti jövedelem adózásáról ebben a cikkünkben, az éves ingatlanadóról pedig itt olvashat.
A FIRPTA-kérdések és a 8288-B kérelmek előkészítése jogi és adózási szaktudást igényel. A Szabo Law Group magyarul is segít floridai ingatlanügyekben.
Kérjen személyre szabott első egyeztetést!
Írja meg röviden, milyen ingatlant keres, vagy milyen kérdése van. Intake specialistánk – Genoveva Svingola vagy Vujity Tvrtko – felveszi Önnel a kapcsolatot, és segít eligazodni az első lépésekben. Konzultációt kérek »
Gyakran ismételt kérdések
Mennyi a FIRPTA-visszatartás?
Az IRS szerint általában a teljes eladási ár (amount realized) 15%-a. Ha a vevő saját lakóhelyként használja az ingatlant, 300 000 USD-ig nincs visszatartás, 300 000 és 1 000 000 USD között pedig 10%. Fontos, hogy a visszatartás az eladási árból számítódik, nem a nyereségből.
A FIRPTA-visszatartás a végleges adóm?
Nem. A visszatartás egyfajta előleg. Az eladónak amerikai adóbevallást (Form 1040-NR) kell benyújtania, amelyben a tényleges nyereség alapján kiszámítják az adót. Ha a visszatartott összeg több ennél, a különbözet visszaigényelhető.
Csökkenthető a visszatartás már a zárás előtt?
Igen, a Form 8288-B nyomtatványon benyújtott kérelemmel (withholding certificate). Ha az IRS jóváhagyja, a visszatartás a várható tényleges adóhoz igazodhat. Ha a kérelmet a zárás előtt beadták, a visszatartott összeget jellemzően letétben tartják az IRS döntéséig.
Ki felel a FIRPTA-visszatartásért?
Az IRS szerint a legtöbb esetben a vevő a visszatartásra kötelezett (withholding agent). A gyakorlatban a closing agent intézi, de a felelősség a vevőé, ezért a vevők ragaszkodnak a pontos nyilatkozatokhoz.
Magyarországon is kell adózni a floridai ingatlan eladása után?
Magyar adóilletőségű magánszemélynél igen, az ingatlan-átruházásból származó jövedelem Magyarországon is adóköteles lehet. Mivel 2024 óta nincs alkalmazható USA–magyar kettős adóztatási egyezmény, a két ország adójának összehangolásához magyar adótanácsadó bevonása javasolt.
Források
- IRS – FIRPTA Withholding
- IRS – Nonresident aliens: Real property located in the U.S.
- IRS – Hungary tax treaty documents
- IRS Announcement 2024-5 (a magyar egyezmény hatályvesztése)
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. A szabályok változhatnak, és az Ön helyzetére vonatkozó tanácsot csak ügyvéd vagy adótanácsadó adhat, a konkrét tények ismeretében. Jogi háttér: Szabo Law Group, P.A.
Comments are closed.