Closing costs Floridában: mit fizet a vevő a záráskor?

Röviden: A floridai zárási költségek (closing costs) négy fő csoportból állnak: állami illetékek (documentary stamp tax, intangible tax), tulajdonjog-biztosítás (title insurance), a hitelhez kapcsolódó banki díjak és egyéb ügyintézési tételek. Az illetékek és a title insurance díja jogszabályban rögzített, így előre kiszámítható. Hogy melyik tételt ki fizeti, azt a helyi szokás és az adásvételi szerződés dönti el.

Floridai ingatlanvásárlásnál a vételár csak az egyik szám. A zárásnál (closing), amikor a tulajdonjog átszáll és a pénz gazdát cserél, még egy sor díj és illeték esedékes. Magyar vevőként ezeket azért nehéz átlátni, mert a nevük angol, a mértékük megyénként eltérhet, és a „ki fizeti?” kérdésre gyakran a helyi szokás a válasz, nem a törvény. Ebben az útmutatóban tételesen, hivatalos forrásokra hivatkozva vesszük végig, mire számíthat.

Mi az a closing, és ki bonyolítja?

A closing az adásvétel lezárása: aláírják a tulajdonjogot átruházó okiratot (deed), a vevő hiteles vásárlásnál a hitel- és jelzálogszerződést is, a pénzt a letéti számláról szétosztják, az okiratot pedig bejegyeztetik a megyei nyilvántartásba. Floridában ezt jellemzően egy title company (closing agent) vagy egy ügyvéd bonyolítja. A teljes vásárlási folyamatot lépésről lépésre bemutató cikkünk foglalja össze.

Hiteles vásárlásnál a bank legalább három munkanappal a zárás előtt köteles átadni a Closing Disclosure nevű dokumentumot, amelyben tételesen szerepel minden költség. Ezt érdemes sorról sorra összevetni a korábban kapott előzetes kalkulációval (Loan Estimate).

Milyen állami illetékeket kell fizetni?

Floridában az ingatlan-adásvételhez két állami adónem kapcsolódik: a documentary stamp tax (okirati illeték) és hitel esetén a nonrecurring intangible tax. A mértékük jogszabályban rögzített:

Tétel	Mérték (hivatalos)	Mire vonatkozik
Documentary stamp tax – adásvételi okirat (deed)	0,70 USD / minden megkezdett 100 USD vételár	Floridában minden megyében, kivéve Miami-Dade-et
Documentary stamp tax – Miami-Dade	0,60 USD / 100 USD + 0,45 USD / 100 USD pótadó	A pótadó nem jár, ha az okirat csak egy családi házat (single-family dwelling) ruház át
Documentary stamp tax – kölcsön / jelzálog	0,35 USD / minden megkezdett 100 USD hitelösszeg	Jelzáloggal biztosított hitelnél nincs felső határ
Nonrecurring intangible tax	2 ezrelék (a hitelösszeg × 0,002)	Floridai ingatlant terhelő jelzáloggal biztosított kötelezettségekre

A Florida Department of Revenue külön kiemeli, hogy az okirat minden szereplője felel az illetékért, függetlenül attól, melyik fél vállalta a megfizetését. A gyakorlatban a floridai megyék többségében az adásvételi okirat illetékét szokás szerint az eladó fizeti, a hitelhez kapcsolódó illetékeket pedig a hitelt felvevő vevő. Ez azonban a szerződésben másképp is rendezhető.

Mennyibe kerül a title insurance, és ki fizeti?

A title insurance (tulajdonjog-biztosítás) védi a vevőt, illetve a bankot a tulajdonjog rejtett hibáiból eredő károktól. Floridában a díját nem a biztosító szabja meg: a díjtételt jogszabály rögzíti. Új tulajdonosi kötvénynél ez az első 100 000 USD biztosítási összegig ezer dolláronként 5,75 USD, 100 000 és 1 millió USD között ezer dolláronként 5,00 USD, a minimális díj 100 USD. A díjat egyszer kell megfizetni, és a kötvény addig érvényes, amíg Ön vagy az örökösei birtokolják az ingatlant.

Hogy ki fizeti a tulajdonosi kötvényt, az megyénként eltérő szokás. Floridában a legtöbb megyében az eladó, néhány dél-floridai megyében, például Miami-Dade-ben és Broward megyében jellemzően a vevő. A Florida Department of Financial Services szerint aki a díjat fizeti, az választhatja ki elsőként a closing/title agentet, hiteles vásárlásnál azonban a banknak is jóvá kell hagynia a választást. Hitel esetén a bank a saját védelmére lender's policyt is kér, ennek díja a vevőt terheli.

Szemléltető számítás

Az alábbi példa kizárólag a számítási módszert mutatja be egy feltételezett, 400 000 USD vételárú, Miami-Dade-en kívüli ingatlanra és 280 000 USD jelzáloghitelre. Nem árajánlat, és nem tartalmaz minden tételt (például a title insurance kiegészítő záradékait, a banki díjakat vagy az ügyintézési díjakat).

Tétel	Számítás	Összeg (USD)
Okirat-illeték (deed)	400 000 / 100 × 0,70	2 800
Owner's title insurance (alapdíj)	100 000 × 5,75‰ + 300 000 × 5,00‰	2 075
Hitelilleték (note/mortgage)	280 000 / 100 × 0,35	980
Intangible tax	280 000 × 0,002	560

A példából is látszik, hogy a tételek egy része (az okirat-illeték és a tulajdonosi kötvény) a legtöbb megyében szokás szerint az eladót terheli, a hitelhez kötött illetékek viszont a vevőt. A saját esetére vonatkozó számokat a closing agent vagy az ügyvéd tudja megadni.

Milyen költségek kapcsolódnak a hitelhez?

Ha hitelből vásárol, a bank a fentieken túl saját díjakat számol fel. Jellemző tételek: hitelfolyósítási díj (origination fee), értékbecslés (appraisal), hitelképesség-vizsgálat (credit report), a zárás napjától a hónap végéig járó kamat (prepaid interest), valamint az első évi ingatlanadó és biztosítás egy részének előre befizetése egy letéti (escrow) számlára. Az önerőről és a külföldieknek elérhető hitelekről ebben a cikkünkben írtunk részletesen.

Milyen egyéb tételekkel számoljon?

Műszaki átvilágítás (home inspection): nem a zárásnál fizetendő, de a vevő költsége. Részletek itt.
Felmérés (survey): a telekhatárok és az épület elhelyezkedésének ellenőrzése, amit a bank vagy a title company kérhet.
Bejegyzési díjak (recording fees): a megyei nyilvántartásba vétel díja.
HOA-tételek: lakóközösségben lévő ingatlannál a közösségi igazolások és az esetleges belépési díjak. Lásd HOA-díjakról szóló cikkünket.
Időarányos ingatlanadó: a zárásnál a felek az adott év ingatlanadóját időarányosan elszámolják egymással. Az ingatlanadó működését külön cikkben mutatjuk be.

Mire figyeljen magyar vevőként?

Utalási csalás. Az FBI kifejezetten figyelmeztet arra, hogy az ingatlanügyletek résztvevőit, köztük a vevőket, a title companyket és az ügyvédeket célzott e-mailes csalások érik. A csalók ilyenkor hamis utalási adatokat küldenek. Az utalási utasítást mindig egy korábbról ismert, független telefonszámon ellenőrizze, és soha ne fogadjon el e-mailben érkező „módosított” számlaszámot.

Nemzetközi utalás időigénye. A magyar bankszámláról indított utalás több napot is igénybe vehet, és a bankok külön ellenőrzést végezhetnek. A pénzt érdemes a zárás előtt jó időben útnak indítani.

Aláírás távolról. Floridában 2020 óta jogszerű a távoli online hitelesítés (remote online notarization), így a zárási dokumentumok egy része akár külföldről is aláírható. Hogy ez az Ön ügyletében elfogadható-e, azt a closing agent és a bank dönti el.

Kérjen személyre szabott első egyeztetést!

Írja meg röviden, milyen ingatlant keres, vagy milyen kérdése van. Intake specialistánk – Genoveva Svingola vagy Vujity Tvrtko – felveszi Önnel a kapcsolatot, és segít eligazodni az első lépésekben. Konzultációt kérek »

Gyakran ismételt kérdések

Mennyi a closing cost Floridában?

Nincs egyetlen fix százalék. Az összeg függ a vételártól, attól, hogy vesz-e fel hitelt, melyik megyében van az ingatlan, és hogy a felek mit állapodtak meg a szerződésben. Az állami illetékek és a title insurance díja a jogszabályi díjtételekből előre kiszámítható, a hitelhez kapcsolódó díjakat pedig a bank adja meg.

Ki fizeti a documentary stamp taxot az adásvételi szerződés után?

A Florida Department of Revenue szerint a dokumentum minden szereplője felel az adóért, függetlenül attól, hogy melyik fél vállalta a megfizetését. Floridában a legtöbb megyében szokás szerint az eladó fizeti az adásvételi okirat illetékét, de ez megállapodás kérdése.

Készpénzes vásárlásnál is vannak zárási költségek?

Igen, de kevesebb. Hitel nélkül nincs a hiteldokumentumok után fizetendő illeték, intangible tax és banki díj, a title insurance, a földhivatali bejegyzés és az egyéb ügyintézési díjak viszont megmaradnak.

Mikor tudom meg pontosan a végösszeget?

Hiteles vásárlásnál a bank legalább három munkanappal a zárás előtt átadja a Closing Disclosure nevű dokumentumot a végleges költségekkel. Készpénzes vásárlásnál a closing agent állítja össze a zárási elszámolást (settlement statement).

Alkudhatók a zárási költségek?

Az állami illetékek és a floridai title insurance díjtétele jogszabályban rögzített. Az viszont szerződés kérdése, hogy melyik fél fizeti ezeket, és egyes szolgáltatói díjak (például a closing agent díja vagy a banki díjak) összevethetők.

Források

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. A szabályok változhatnak, és az Ön helyzetére vonatkozó tanácsot csak ügyvéd vagy adótanácsadó adhat, a konkrét tények ismeretében. Jogi háttér: Szabo Law Group, P.A.